Risker och riskhantering
Alla sidangivelser nedan är hänvisade till Platzers årsredovisning 2024.
Vi arbetar aktivt med att identifiera, bedöma och möta de risker som har störst påverkan på Platzer. God intern kontroll, kontroll från revisorer samt väl fungerande administrativa system och policyer är grundläggande för att hantera och minimera riskerna. Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta effektiva system för riskhantering och internkontroll (se sidan 73). I den löpande verksamheten är det vd som är ansvarig.
Vi har delat upp riskerna i verksamhetsrisker, omvärldsrisker och finansiella risker. Verksamhetsrisker är risker som uppstår på grund av bristande interna processer och rutiner, mänskliga fel eller felaktiga system. Med omvärldsrisker avses risker som vi inte själva kan påverka, men som vi måste förhålla oss till. Med finansiella risker avses risken att inte kunna tillgodose verksamheten med kapital till en rimlig kostnad, vilket är en nödvändig resurs för fastighetsverksamhet. Platzers finanspolicy (se sidan 17) anger riktlinjer och regler för hur dessa risker ska hanteras. En utförligare beskrivning av den finansiella riskhanteringen framgår av not 3 på sidorna 38–39.
Vi har graderat varje risk efter hur stor sannolikheten bedöms vara att den infaller samt hur stor påverkan den i så fall skulle ha på Platzer. Graderingen har nivåerna 1–2 = låg (L), 3–4 = medel (M) och 5–6 = hög (H). Urvalet av risker baseras på såväl historiska erfarenheter som bedömningar inför framtiden. Risker som vi tidigare inte exponerats för och som vi bedömer mindre sannolika har exkluderats ur uppställningen.
Verksamhetsrisker
Verksamhetsrisker är risker som uppstår på grund av bristande interna processer och rutiner, mänskliga fel eller felaktiga system.
Låg 1 – 2
Medel 3 – 4
Hög 5 – 6
| Risk | Beskrivning | Hantering |
|---|---|---|
|
A. Fastigheternas värde Påverkan: 3 |
Förändringar av fastigheternas värde påverkar både vårt resultat och vår finansiella ställning. Våra förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde och värdeförändringarna redovisas i resultaträkningen. Värdet på fastigheterna beräknas utifrån ett antal faktorer; dels fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå och driftkostnader, dels marknadsspecifika såsom avkastningskrav och kalkylräntor som härleds ur jämförbara transaktioner på fastighetsmarknaden. I värderingsprocessen finns risk för att gjorda antaganden är felaktiga, vilket också skulle påverka värderingen. EU:s kommande krav på energiprestanda kan innebära att fastigheter med sämre prestanda kraftigt påverkas värdemässigt och blir svårsålda tillgångar. |
Genom att vara långsiktiga ägare som koncentrerar fastigheterna till attraktiva lägen med utvecklingspotential i Göteborgsregionen minskar risken för negativa värdeförändringar. Risken minskar också av att vi arbetar aktivt med underhåll och utveckling av fastigheterna. Fastighetsvärderingen görs kvartalsvis. Majoriteten av beståndet externvärderas varje år. Våra interna värderingar kvalitetssäkras av oberoende värderare. |
|
B. Hyresintäkter och uthyrningsgrad Påverkan: 3
|
Platzers intäkter påverkas av hyresnivåerna och fastigheternas uthyrningsgrad samt av hyresgästernas betalningsförmåga. Både uthyrningsgrad och hyresnivåer påverkas i sin tur av konjunktur, befolkningstillväxt och utbud av motsvarande lokaler. | Vi koncentrerar vårt fastighetsbestånd till attraktiva områden i Göteborgsregionen som har en stabil ekonomisk utveckling med ökande efterfrågan på lokaler och låga vakansnivåer. Vi arbetar långsiktigt med uthyrning och startar inga nya projekt utan en tillfredsställande uthyrningsgrad. Hyresavtalens längd varierar från ett till 20 år, där merparten av hyresavtalen är längre än tre år. Genom att arbeta nära hyresgästerna, med egen personal och med gemensamma värderingar säkerställer vi en hög kundnöjdhet. Dessutom arbetar vi för att utveckla de områden där vi är verksamma. Vi minskar även risken genom en stor andel offentliga hyresgäster, långa hyresavtal, i så stor utsträckning som möjligt ha flerbrukarhus samt följa upp hyresgästernas betalningsförmåga. Vi har även god spridning på våra hyresavtal. De 10 största hyreskontraktens andel av kontrakterad årshyra uppgick till 32 % (34), varav det största svarade för 5 procent (4). |
|
C. Investeringar och projekt Påverkan: 3 |
Platzer utvecklar och uppför egna byggnader. Det medför risker i form av att projekten blir dyrare än beräknat på grund av exempelvis felkalkylering, ändrade förutsättningar eller högre inköpspriser. Förseningar kan också innebära att intäkterna kommer senare än beräknat. | Projekten drivs i olika entreprenadformer, vilket ger en flexibel samt kostnadseffektiv produktion. I vissa fall samäger vi och entreprenören fastigheten under utvecklingsfasen. Det ökar incitamenten hos båda parter att slutföra projekten. Vi har alltid direktkontakt med kunderna, korta beslutsvägar samt snabb och enkel överlämning till förvaltningen. För alla investeringar gäller bolagets försiktighetsprincip. Det innebär att investeringar utvärderas så att en balanserad och rimlig avkastning kan tryggas och hyreskontrakt kan säkras. |
|
D. Organisatorisk och operationell risk Påverkan: 3 |
Platzers fortsatta framgång är till stor del beroende av medarbetarna, såväl ledande befattningshavare som övriga medarbetare. Risker finns inom följande områden: • Bristande förmåga att attrahera och behålla rätt kompetens • Avsaknad av effektivitet i definierade roller, ansvar och arbetsprocesser • Brist på sund kultur och god affärsetik • Brist på jämställdhet och mångfald • Brister i fysisk arbetsmiljö |
Vi arbetar aktivt för att öka medarbetarnas engagemang och lojalitet för bolaget. Medarbetarna har årliga uppdragssamtal med tillhörande uppföljningssamtal utifrån befattningsbeskrivningar. Det genomförs regelbundna medarbetarundersökningar. Varje medarbetare har stora befogenheter och eget ansvar. Våra arbetssätt, kärnvärden och uppförandekod utgör en grund för hur våra medarbetare agerar. Vikten av god och tydlig affärsetik lyfts kontinuerligt upp internt. Vi har en visselblåsartjänst för att få kännedom om missförhållanden och upprätthålla förtroendet för vår verksamhet. Vi eftersträvar jämn könsfördelning och arbetar för att komplettera organisationen med personer med olika bakgrund, utbildning och erfarenhet. Systematiskt arbetsmiljöarbete utgör en naturlig del i den dagliga verksamheten. För att säkerställa tillgång till kompetens i utvecklingsprojekt samarbetar vi nära våra entreprenörer. |
|
E. It-risk Påverkan: 2 |
IT-system är en vital och integrerad del i Platzers verksamhet. I takt med digitaliseringen ökar mängden kvalificerade cyberattacker. Intrång i IT-systemen kan leda till driftstörningar, förlust av konfidentiell information och ekonomisk skada vid sk. ransomwareattacker. Därtill finns en risk att Platzer inte lever upp till gällande lagkrav. | Vi arbetar kontinuerligt med säkerhetshöjande åtgärder kring IT-säkerhet samt uppgraderar brandväggar, virusskydd och system löpande. Vi genomför också intrångstester samt ser kontinuerligt över våra rutiner för IT skydd. Våra medarbetare genomgår löpande IT säkerhetsutbildningar. |
|
F. Leverantörsrisk Påverkan: 2 |
I leverantörsledet finns risker förknippade med kostnader, affärsetik och klimatpåverkan. Detta ställer höga krav på vår kravställan och uppföljning. Upphandlingar och avtal behöver genomföras på ett korrekt sätt och täcka in samtliga leverantörsled. | Vi har upparbetade rutiner och processer för inköp och tydligt ansvarsmandat för projektansvariga och andra medarbetare. Vi arbetar för att samla inköpen hos godkända ramavtalsleverantörer som kan leva upp till våra krav på kvalitet, kostnadseffektivitet och hållbarhet. Genom god lokalkännedom och marknadskunskap har vi upparbetat långa relationer och väletablerade samarbeten med entreprenörer och leverantörer. Misstankar om korruption eller oetiskt uppförande kan anmälas via Platzers visselblåsarfunktion. |
|
G. Fastighetskostnader Påverkan: 1 |
Driftskostnader utgörs till stor andel av taxebundna kostnader (till exempel kostnader för el, sophämtning, vatten och värme). Flera av dessa tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket minskar möjligheten till påverkan. Därutöver tillkommer kostnader för fastighetsskatt, fastighetsskötsel och administration. Oförutsedda och omfattande reparationer kan också påverka resultatet negativt. Som fastighetsägare innebär framför allt vinterhalvåret högre fastighetskostnader för exempelvis uppvärmning och snöskottning, vilket medför säsongsmässiga variationer. | Vi vidaredebiterar mer än 90 procent av de taxebundna kostnaderna till hyresgästerna. Dessutom arbetar vi kontinuerligt med att optimera och energieffektivisera driften av fastigheterna. Ett strukturerat och förebyggande underhållsarbete minskar också risken för oförutsedda kostnader. Varje fastighet har en individuell underhållsplan. Eftersom merparten av våra hyresavtal med kunderna tecknas med kallhyra påverkas vi i ganska liten utsträckning av variationer i utomhustemperatur. Detta förstärks av Göteborgs relativt milda klimat och snöfattiga vintrar. |
|
H. Fastighetstransaktioner Påverkan: 2 |
Fastighetsförvärv är alltid förenade med osäkerhet, exempelvis i form av bortfall av hyresgäster, oförutsedda kostnader för hantering av tekniska problem eller miljösanering. | Inför förvärv genomför vi en legal, finansiell, teknisk och miljömässig due diligence. Dessutom innehåller alla förvärvsavtal såväl sedvanliga, som för den individuella affären, erforderliga garantier och andra åtaganden från säljarens sida. Vid avyttringar strävar vi efter balanserade avtalsvillkor med sedvanliga ansvarsbegränsningar samt öppenhet och tydlighet i informationsgivningen. |
|
I. Tvisterisk Påverkan: 1 |
Liksom i all affärsverksamhet finns risken att Platzer blir indraget i legala processer, vilket skulle kunna påverka bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning negativt. | Vi möter denna risk bland annat genom ett strukturerat arbete i enlighet med policys och fastlagda riktlinjer. |
|
J. Miljörisk Påverkan: 2 |
Miljöriskerna i vår verksamhet består främst av följande risker: • Negativ inverkan på klimatförändringar genom utsläpp i samtliga scope genom nybyggnation, hyresgästanpassningar, värme och kyla samt transport- och servicefordon + energianvändning i egen verksamhet och i värdekedjan. • Negativ påverkan på biologisk mångfald och ekosystem • Att föroreningar eller giftiga ämnen påträffas på fastigheter och i byggnader • Avfallshantering • Vattenförbrukning |
Det dagliga miljöarbetet bedrivs systematiskt och är integrerat i verksamheten genom hela värdekedjan, dvs tillsammans med våra kunder och leverantörer. Ökad andel miljöcertifierade fastigheter är en del av detta. Vi har också högt uppsatta mål för att minska energianvändningen och arbetar för att öka mängden avfall som återvinns, liksom begränsning av utsläpp från köldmedia. Medvetenhet vid materialval och återbruk är en viktig fråga både i nybyggnationsprojekt och i ombyggnationsprojekt. Genom aktiv dialog med våra hyresgäster, bland annat som en del av de gröna hyresavtalen, arbetar vi tillsammans för minska fastigheternas negativa miljöpåverkan. I det område där vi verkar är vattenbrist ingen risk, men vi följer vattenförbrukningen i vår förvaltning och installerar vattenbesparande produkter vid ombyggnationer. |
|
K. Social risk Påverkan: 1 |
Sociala risker är risker kopplade till de områden där vi äger fastigheter. Det kan handla om allt från upplevd otrygghet till kriminalitet. I förlängningen kan sociala risker leda till att hyresgäster lämnar området, vilket i sin tur ger sjunkande hyresnivåer och fastighetsvärden. | Vi strävar efter att koncentrera vårt innehav till attraktiva lägen där vi kan vara en ledande aktör och bidra till utvecklingen av områdena. Det handlar både om att ta ansvar, ta hand om och utveckla de egna fastigheterna samt att vi tar en aktiv roll i områdesutveckling tillsammans med andra. |
Omvärldsrisker
Med omvärldsrisker avses risker som vi inte själva kan påverka, men som vi måste förhålla oss till.
Låg 1 – 2
Medel 3 – 4
Hög 5 – 6
| Risk | Beskrivning | Hantering |
|---|---|---|
|
L. Ekonomisk konjunktur Påverkan: 2 |
Tillväxten i ekonomin påverkar sysselsättningsgraden som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på hyresmarknaden och därmed påverkar vakansgrader och hyresnivåer – framförallt gällande kommersiella lokaler. Vi koncentrerar vår verksamhet till Göteborg och är därför beroende av utvecklingen i regionen. Eftersom fordonsindustrin är större i Göteborg än i övriga Sverige har utvecklingen inom denna sektor stor betydelse för Göteborg och därmed Platzer. Det turbulenta geopolitiska läget är komplext och kan för Sverige och Göteborg innebära ekonomiska konskevenser i exempelvis energipriser och störningar i leveranskedjor. Utkomsten av presidentvalet i USA pekar på ökad protektionism, vilket både kan påverka Göteborgs exportberoende industri samt när och hur snabbt återhämtningen från nuvarande lågkonjunktur sker. | Vi genomför ett noggrant förberedande arbete inför varje investering och koncentrerar beståndet till områden som bedöms vara attraktiva även vid svagare konjunktur. Dessutom har vi en diversifierad kontraktsportfölj som minimerar exponeringen mot enskilda branscher och kunder. Ytterligare en faktor är fastighetsbranschens trögrörlighet, med långa kontrakt (genomsnittlig återstående kontraktstid var 52 månader vid utgången av 2024) och förskottshyror, vilket gör det möjligt att skära i kostnader innan intäkterna eventuellt minskar. |
|
M. Lagstiftning och skatter Påverkan: 2 |
Fastighetsskatt är en stor kostnadspost för oss. Förändringar i regelverket för bolags-, mervärdes- och fastighetsskatt, liksom i övriga statliga och kommunala pålagor, kan påverka förutsättningarna för vår verksamhet. | Vi följer utvecklingen inom lagstiftning och skatter, både som bolag och som medlem i branschorganisationer. I de fall det är möjligt vidtar vi åtgärder för att minska effekten av eventuella förändringar. Vi begränsar risken kring fastighetsskatt genom att vidaredebitera densamma till hyresgästerna. |
|
N. Utbud av lokaler Påverkan: 2 |
Utbudet av lokaler påverkar både uthyrningsgrad och hyresnivåer. Vakanserna i Göteborgsområdet har på kontorssidan ökat på grund av stora tidigare tillskott av kontorsyta, yteffektivisering och pågående lågkonkunktur. Trenden bedöms vända i takt med att konjunkturen vänder, vilket dock kan ta tid. | Vi koncentrerar vårt bestånd till attraktiva lägen där vi också aktivt kan bidra till områdets utveckling. Därmed skapas förutsättningar för fortsatt god efterfrågan som kan möta det ökade utbudet. Vår bedömning är att attraktiva lägen kommer att bli alltmer avgörande, även som en effekt av att efterfrågan förändras och exempelvis kontorets roll som mötesplats stärks. |
|
O. Råvaruprisrisk Påverkan: 2 |
Råvaruprisrisken uppstår framförallt i samband med utvecklingsprojekt som pågår under lång tid och där stora mängder material köps in. Risk för högre priser pga resursbrist eller regleringar. |
Råvaruprisrisken säkras inte finansiellt och den är begränsad till respektive utvecklingsprojekt. |
|
Påverkan: 2 |
Klimatförändringarnas fysiska risker, med stigande temperaturer, ökad risk för kraftiga regn och stigande havsnivåer med översvämningar som följd, innebär ökad risk för skador på våra fastigheter, men också stigande kostnader utifrån klimatanspassning i fastigheterna. Även omställningsriskerna drivna av regulatoriska förändingar, teknikutveckling och nya konsumtionsmönster kan innebära ökade kostnader för materialval och energieffektivisering. |
Vi arbetar aktivt för att minska klimatpåverkan i scope 1, 2 och 3. I vår verksamhet utgör det systematiska arbetet med miljöcertifiering av våra fastigheter en del, liksom kontinuerlig energieffektivisering. Våra val att enbart köpa in el från ursprungsmärkt vindkraft samt att all fjärrvärme vi köper är märkt med bra miljöval eller kommer från förnyelsebar energi är ytterligare ett sätt vi kan bidra till klimatomställningen. Ett systematiskt arbete kring materialval och återbruk pågår. Under 2023 genomfördes en klimat- och sårbarhetsanalys av hela vårt fastighetsbestånd. De främsta identifierade riskerna är ökad nederbörd och översvämningar (uppdateras när rapporten är klar). Analysen är en viktig del i vårt fortsatta arbete för att fokusera och prioritera våra insatser där klimatrisken är störst och proaktiva åtgärder gör mest nytta. Våra klimatmål har blivit validerade av SBTi (Science Based Targets Initiative) att vara i linje med Paris-avtalet |
|
Q. Inflation och ränta Påverkan: 3 |
Förväntningar på inflationen påverkar räntan och därmed vårt finansnetto. Räntekostnader är vår enskilt största kostnad. Större förändringar i räntenivåer medför påverkan på vårt resultat och kassaflöde. Inflationen påverkar också våra hyresintäkter och fastighetskostnader. Utöver detta påverkar förändringar i ränta och inflation på lång sikt även avkastningskraven på fastigheter och därmed fastigheternas marknadsvärden. | Vi arbetar systematiskt med rörliga räntor och fasta räntor genom räntederivat för att hantera ränterisker i enlighet med finanspolicyn. De flesta hyresavtal är inflationsjusterade då hyrorna är bundna till konsumentprisindex (KPI) |
|
R. Lokal politisk risk och planrisk Påverkan: 1 |
Lokal politisk risk består främst i att stora infrastrukturprojekt försenas samt att program och planer skjuts upp, överklagas eller inte blir av. Risken kan uppstå inom det politiska systemet eller genom starka folkliga opinioner. | Vi följer den politiska utvecklingen noga för att snabbt få signaler om ändrade program och planer. Inför egna investeringar och utvecklingsprojekt för vi dialog med berörda intressenter för att bemöta och hantera eventuell kritik som annars skulle kunna leda till förseningar i projekten. Vi tar också höjd för eventuella förseningar i exempelvis planprocesser. |
|
S. Säkerhetsläge Påverkan: 3 |
Det strategiska terrorhotet mot Sverige utgörs av rekrytering och radikalisering samt finansiering av våldsbejakande extremism och terrorism. Det geopolitiska läget orsakar humanitära konsekvenser i form av behov av stödinstatser och ökad migration. Vidare kan regionen påverkas av militärpolitiska spänningar och ökad hotbild för cyberattacker. | Vi behöver kartlägga våra byggnader och områden med utgångspunkt i riskläge för terror. |
|
T. Energiförsörjning Påverkan: 2 |
En allt högre grad av elektrifiering i samhället innebär ökade krav på kapacitet och innebär kommande effektbrist i elinfrastrukturen. Risk för högre priser på el och fjärrvärme pga resursbrist eller regleringar. | Vi har en bra och proaktiv dialog med energibolagen i varje kommun och vi har bra möjligheter att påverka i den dialogen med anledning av storlek och interna kunskap och kompetens. Vi jobbar aktivt med att hantera effektfördelning. Vår affärsmodell bygger till stor del på kallhyror. |
Finansiella risker
Med finansiella risker avses risken att inte kunna tillgodose verksamheten med kapital till en rimlig kostnad, vilket är en nödvändig resurs för fastighetsverksamhet. Platzers finanspolicy (se sid 21) anger riktlinjer och regler för hur dessa risker ska hanteras.
Låg 1 – 2
Medel 3 – 4
Hög 5 – 6
| Risk | Beskrivning | Hantering |
|---|---|---|
|
U. Ränterisk Påverkan: 3 |
Koncernen har räntebärande finansiella tillgångar och skulder vars förändringar, kopplat till marknadsräntor, påverkar resultat och kassaflöde från den löpande verksamheten. Vi tillämpar inte säkringsredovisning. Med ränterisk avses risken att förändringar i det allmänna ränteläget påverkar koncernens nettoresultat negativt. | Vi minimerar ränterisken med hjälp av varierande löptider för lånen och räntebindningen i syfte att skapa en optimal förfallostruktur. Ränterisken bevakas löpande för upplåning till rörlig ränta. En normportfölj, med tillhörande ränteriskram som koncernen ska hålla sig inom, används som styrinstrument. Under året bestod koncernens upplåning av svenska kronor till rörlig och fast ränta. Hanteringen av ränterisker beskrivs utförligare i not 3 på sidan 38. |
|
V. Likviditetsrisk Påverkan: 3 |
Likviditetsrisk är risken för att koncernen saknar likvida medel för betalning av sina åtaganden avseende finansiella skulder. | För att säkerställa en god betalningsberedskap för den operativa verksamheten ska vi sträva efter att enbart hålla sådan storlek på de likvida finansiella tillgångarna att kraven på likviditetsreserv tillgodoses. Vi eftersträvar effektiva betalningsrutiner och effektiv likviditetsplanering. För att identifiera betalningsflöden görs löpande likviditetsprognoser. |
|
X. Refinansieringsrisk Påverkan: 3 |
Med refinansieringsrisk menas risken att refinansiering av ett lån som förfaller ej är genomförbart, eller risken att refinansiering måste ske vid ogynnsamma marknadslägen till ofördelaktiga räntevillkor. | Vi begränsar refinansieringsrisken genom att förfallostrukturen i låneportföljen sprids över tid, samt att finansieringen sprids på flera motparter så att likviditetsproblem inte uppstår. Vår policy är att alltid ha god framförhållning vid refinansieringsförhandlingar och att högst 35 procent av lånestockens avtal ska förfalla för refinansiering under den närmaste kommande perioden om rullande 12 månader. |
|
Y. Kreditrisk Påverkan: 1 |
Kreditrisken uppstår främst i samband med företagets placeringar av likvida medel samt genom kundförluster. Det senare sker då kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. | Vår placeringspolicy är att välja motparter med hög kreditrating samt använda instrument med hög likviditet. Koncernens kreditkontroll innebär att en kreditkontroll genomförs innan kredit lämnas, varvid information om kundens finansiella ställning inhämtas från kreditupplysningsföretag. Hyran förskottsfaktureras och betalas normalt i förskott. |