Risker och riskhantering
Alla sidangivelser nedan är hänvisade till Platzers års- och hållbarhetsredovisning (ÅHR) 2025.
Vi arbetar aktivt med att identifiera, bedöma och möta de risker som har störst påverkan på Platzer. God intern kontroll, kontroll från revisorer samt väl fungerande administrativa system och policyer är grundläggande för att hantera och minimera riskerna. Ytterst är det styrelsens ansvar att upprätta effektiva system för riskhantering och internkontroll (se sidan 77 i ÅHR). I den löpande verksamheten är det vd som är ansvarig.
Vi har delat upp riskerna i verksamhetsrisker, omvärldsrisker och finansiella risker. Verksamhetsrisker är risker som uppstår på grund av bristande interna processer och rutiner, mänskliga fel eller felaktiga system. Med omvärldsrisker avses risker som vi inte själva kan påverka, men som vi måste förhålla oss till. Med finansiella risker avses risken att inte kunna tillgodose verksamheten med kapital till en rimlig kostnad, vilket är en nödvändig resurs för fastighetsverksamhet. Platzers finanspolicy (se sidan 17 i ÅHR) anger riktlinjer och regler för hur dessa risker ska hanteras. En utförligare beskrivning av den finansiella riskhanteringen framgår av not 3 på sidorna 40–41.
Vi har graderat varje risk efter hur stor sannolikheten bedöms vara att den infaller samt hur stor påverkan den i så fall skulle ha på Platzer. Graderingen har nivåerna 1–2 = låg (L), 3–4 = medel (M) och 5–6 = hög (H). Riskerna bedöms utifrån sannolikheten och påverkan på
Platzer i ett perspektiv på 3 år. Urvalet av risker baseras på såväl historiska erfarenheter som bedömningar inför framtiden. Risker som vi tidigare inte exponerats för och som vi bedömer mindre sannolika har exkluderats ur uppställningen.
Verksamhetsrisker
Verksamhetsrisker är risker som uppstår på grund av bristande interna processer och rutiner, mänskliga fel eller felaktiga system.
Låg 1 – 2
Medel 3 – 4
Hög 5 – 6
| Risk | Beskrivning | Hantering |
|---|---|---|
|
A. Fastighetsportföljens värde Påverkan: 3 |
Förändringar i fastigheternas värde påverkar både resultat och finansiell ställning. Värdet bestäms av ett antal faktorer som vakansgrad, hyresnivåer, driftkostnader, avkastningskrav, marknadsräntor och energiprestanda. Värderingen bygger på antaganden som kan bli felaktiga och därmed påverka värdet. | Genom att aktivt arbeta med fastighetsportföljens sammansättning och koncentrera beståndet till attraktiva lägen med utvecklingspotential i Göteborgsregionen minskar risken för negativa värdeförändringar. Vi arbetar också aktivt med underhåll och utveckling av fastigheterna. Fastigheterna värderas kvartalsvis med kvalitetssäkring av oberoende värderare och minst 30 procent av beståndet externvärderas varje år. |
|
B. Uthyrning Påverkan: 3
|
Intäkter styrs av uthyrningsgrad, hyresnivåer och hyresgästers betalningsförmåga. Stort utbud kan pressa hyror och vakanserna i Göteborgsområdet har ökat på grund av tidigare tillskott av kontorsyta, yteffektivisering och pågående lågkonjunktur. Trenden bedöms avstanna i takt med att konjunkturen vänder, vilket dock kan ta tid. | Vi fokuserar på attraktiva lägen i Göteborg med stabil efterfrågan och låga vakanser. Vi arbetar aktivt med områdesutveckling och nya projekt startas först vid god uthyrningsgrad. Vårt kundnära arbetssätt med egen personal bidrar till att möta kundbehov och skapa hög kundnöjdhet och vi arbetar aktivt med att behålla befintliga hyresgäster. Vi utvecklar löpande våra erbjudanden till marknaden. En bred mix av hyresgäster, med stor andel offentliga aktörer ocht långa hyresavtal, minskar risken på intäktssidan. Vid årsskiftet svarade de 10 största hyresavtalen för 33 procent (32) av hyresintäkterna på årsbasis, varav det största svarade för 5 procent (5). Genomsnittlig kontraktstid uppgick till 4,0 (4,3). |
|
C. Investeringar och projekt Påverkan: 3 |
Platzer utvecklar och uppför egna byggnader vilket medför risk för förseningar och fördyringar på grund av exempelvis felkalkyleringar, ändrade förutsättningar och högre inköpspriser. | Samtliga investeringar hanteras i en strukturerad beslutsprocess där större investeringar kvalitetssäkras av ett investeringsråd. Investeringar startas först när avkastning kan tryggas genom tecknade hyresavtal. Vi driver projekt i olika entreprenadformer för flexibilitet och kostnadseffektivitet. I vissa fall samäger vi med entreprenören under utvecklingen för att stärka incitamenten. Projekten kännetecknas av kundnära dialog, korta beslutsvägar och smidig överlämning till förvaltning. |
|
D. Organisation och medarbetare Påverkan: 3 |
Platzers framgång bygger på medarbetarnas kompetens, engagemang och ledarskap. Utmaningar kan uppstå om bolaget inte lyckas attrahera och behålla rätt kompetens eller om roller, ansvar och arbetsprocesser inte är tillräckligt effektiva. Även brister i kultur, affärsetik, jämställdhet, mångfald eller fysisk arbetsmiljö kan påverka verksamheten negativt. | Vi arbetar aktivt för att stärka engagemang och lojalitet genom årliga uppdragssamtal, regelbundna medarbetarundersökningar och stort individuellt ansvar. Vi arbetar strukturerat med rekrytering och kompetensutveckling. Våra arbetssätt, kärnvärden och uppförandekod ger en tydlig grund, och affärsetik betonas kontinuerligt. En visselblåsartjänst finns för att tidigt fånga upp missförhållanden. Vi främjar jämställdhet och mångfald, och arbetsmiljöarbetet är en integrerad del av vardagen. För att säkra specifik kompetens i projekt samarbetar vi nära våra entreprenörer. |
|
E. Informations- och it-säkerhet Påverkan: 3 |
IT-systemen är centrala för Platzers verksamhet och blir alltmer utsatta i takt med ökad digitalisering. Cyberattacker och intrång kan orsaka driftstörningar, informationsförlust och ekonomisk skada, exempelvis vid ransomwareattacker. Det finns även en risk att bolaget inte fullt ut uppfyller gällande lagkrav för exempelvis informationssäkerhet. | Vi arbetar systematiskt med informationssäkerhet med extern expertis genom moderna IT-säkerhetssystem, kontinuerliga uppdateringar och skydd mot intrång. Medarbetarna utbildas löpande i säkerhetsfrågor och bolaget har tydliga rutiner för incidenthantering. Regelbundna tester och säkerhetsgranskningar säkerställer att systemen håller en hög skyddsnivå. |
|
F. Leverantörer Påverkan: 2 |
I leverantörsledet kan risker uppstå kopplat till kostnader, affärsetik och klimatpåverkan och risken ökar med antalet leverantörsled. Brister kan påverka både ekonomi, hållbarhet och förtroende för bolaget. | Vi har etablerade rutiner för inköp med tydliga ansvarsmandat och eftersträvar i första hand godkända ramavtalsleverantörer upphandlade i konkurrens som uppfyller våra krav på kvalitet, kostnadseffektivitet och hållbarhet. Långvariga samarbeten med lokala entreprenörer stärks genom kontinuerlig dialog om efterlevnad av våra regler. Eventuella misstankar om korruption eller oetiskt agerande kan rapporteras via vår visselblåsarfunktion. |
|
G. Fastighetskostnader Påverkan: 2 |
Fastighetskostnader utgörs till stor del av taxebundna avgifter för el, vatten, värme och avfall, där möjlighet att påverka är begränsad. Till detta kommer fastighetsskatt, skötsel och administration. Oförutsedda reparationer samt högre kostnader under vinterhalvåret för uppvärmning och snöhantering kan ytterligare belasta resultatet. | Vi vidaredebiterar majoriteten av de taxebundna kostnaderna till hyresgästerna. Vi arbetar samtidigt kontinuerligt med att optimera och energieffektivisera driften. Eftersom merparten av våra hyresavtal med kunder tecknas med kallhyra påverkas vi i relativt liten utsträckning av variationer i utomhustemperatur. Regelbundet underhåll minskar risken för omfattande reparationer och säsongsvariationer hanteras genom planering och beredskap. |
|
H. Fastighetstransaktioner Påverkan: 2 |
Fastighetstransaktioner innebär alltid en viss osäkerhet, exempelvis kopplat till hyresgästbortfall, oförutsedda tekniska brister eller miljöåtaganden som kan påverka lönsamheten. | Varje förvärv föregås av en due diligence med juridisk, teknisk och miljömässig granskning. Externa värderingar och marknadsanalyser säkerställer rätt prisnivå, och vi tillämpar avtal med erforderliga garantier för att hantera eventuella åtaganden. Vid avyttringar strävar vi efter balanserade avtalsvillkor med ansvarsbegränsningar samt öppenhet och tydlighet i informationsgivningen. |
|
I. Miljö Påverkan: 2 |
Platzers verksamhet påverkas av hållbarhetsrelaterade risker kopplade till miljö och sociala faktorer. Miljörisker kan uppstå genom utsläpp från byggnation och drift, hög energianvändning, påverkan på biologisk mångfald, föroreningar, avfallshantering och vattenförbrukning. Sociala risker kan handla om otrygghet och kriminalitet i de områden där vi är verksamma, vilket kan minska attraktivitet, uthyrning och fastighetsvärden. Tillsammans innebär dessa faktorer att hållbarhetsutmaningar kan få direkt påverkan på både intäkter, kostnader och värdeutveckling i fastighetsportföljen. | Det dagliga miljöarbetet är systematiskt och integrerat i hela värdekedjan tillsammans med kunder och leverantörer. Vi ökar successivt andelen miljöcertifierade fastigheter, har högt satta mål för att minska energianvändningen och arbetar för ökad återvinning samt begränsade utsläpp från köldmedia. Materialval och återbruk är prioriterade i både ny- och ombyggnationer. Genom gröna hyresavtal och aktiv dialog med hyresgästerna minskar vi fastigheternas miljöpåverkan. Vid markförvärv och förvärv av byggnader genomförs relevanta miljöundersökningar. |
|
|
Omvärldsrisker
Med omvärldsrisker avses risker som vi inte själva kan påverka, men som vi måste förhålla oss till.
Låg 1 – 2
Medel 3 – 4
Hög 5 – 6
| Risk | Beskrivning | Hantering |
|---|---|---|
|
J. Konjunktur Påverkan: 2 |
Den ekonomiska utvecklingen påverkar sysselsättning, efterfrågan på lokaler, hyresnivåer, fastighetsvärden och vår förmåga att investera. Platzers koncentration till Göteborg gör bolaget särskilt beroende av regionens näringsliv, framför allt fordonsindustrin. Det geopolitiska läget har drivit upp priser, skapat störningar i leveranskedjor och ökat protektionismen, vilket påverkar Göteborgs exportberoende industri. Inflation och ränteförändringar påverkar dessutom både hyresintäkter, kostnader, finansnetto och fastighetsvärderingar. | Vi arbetar med att balansera vår fastighetsportfölj för att öka motstådskraften mot konjunktursvängningar. Vår diversifierade kontraktsportfölj med långa avtal minimerar exponeringen mot enskilda branscher och kunder. Majoriteten av våra hyresavtal är inflationsjusterade då hyrorna är bundna till konsumentprisindex (KPI). |
|
K. Lagstiftning och skatter Påverkan: 2 |
Förändringar i lagar, regler och myndighetskrav kan får stora konsvekvenser bland annat avseende miljö och skattefrågor. Fastighetsskatt är en stor kostnadspost. Förändringar i regelverket kan påverka förutsättningarna för vår verksamhet. | Vi följer utvecklingen inom lagstiftning och skatter, både som bolag och som medlem i branschorganisationer. I de fall det är möjligt vidtar vi åtgärder i förväg för att minska effekten av eventuella förändringar. Vi begränsar risken kring fastighetsskatt genom att vidaredebitera stor del av kostnaden till hyresgästerna. |
|
L. Klimatförändringar Påverkan: 2 |
Klimatförändringarnas fysiska risker som högre temperaturer, kraftiga regn och stigande havsnivåer med översvämningar, kan orsaka skador på fastigheter och ökade kostnader för anpassning. Även omställningsrisker i form av nya regelverk, teknikutveckling och förändrade konsumtionsmönster kan driva kostnader för energieffektivisering och hållbara materialval. | Klimat- och sårbarhetsanalyser har genomförts av samliga fastigheter och fördjupande arbete pågår. Analysen utgör grunden i vårt arbete att prioritera våra insatser där klimatrisken är störst och proaktiva åtgärder gör mest nytta. En mer utveckad klimatriskanalys genomförs enligt ramverket TCFD och återfinns i hållbarhetsrapporten. |
|
M. Infrastruktur och stadsutveckling Påverkan: 1 |
Platzers verksamhet är beroende av att Göteborgsregionen utvecklas i takt med näringslivets och invånarnas behov. Stadsutveckling och infrastrukturprojekt påverkar vår projektutveckling och befintliga fastigheter. Förändringar i kommunala planer, fördröjda infrastrukturinvesteringar eller bristande energitillgång kan leda till ökade kostnader, längre genomförandetider och minskad attraktivitet i vissa områden. | Vi bevakar den politiska utvecklingen för att tidigt fånga upp förändringar i program och planer. Inför investeringar och projekt för vi dialog med berörda intressenter för att hantera eventuell kritik och minska risken för förseningar. Vi tar även höjd för eventuella tidsförskjutningar i planprocesser. |
|
Påverkan: 3 |
Säkerhet omfattar både säkerhetsläget i omvärlden och tryggheten kring våra fastigheter. Det försämrade säkerhetsläget i omvärlden skapar humanitära konsekvenser, i form av ökad migration och en förhöjd risk för cyberattacker. Militärpolitiska spänningar och risken för väpnade konflikter i vårt närområde kan ytterligare påverka regionens stabilitet och innebära störningar för samhälle och näringsliv. Det strategiska terrorhotet mot Sverige omfattar rekrytering, radikalisering och finansiering av våldsbejakande extremism och terrorism. | Vi följer säkerhetsläget noggrant och har rutiner för krisberedskap och kontinuitetsplanering. Vi arbetar även med riskbedömningar i förvaltning och projekt för att öka robusthet i våra fastigheter. Vi bidrar aktivt till områdesutveckling tillsammans med andra aktörer, vilket stärker trygghet i de stadsdelar där vi verkar. |
|
|
Finansiella risker
Med finansiella risker avses risken att inte kunna tillgodose verksamheten med kapital till en rimlig kostnad, vilket är en nödvändig resurs för fastighetsverksamhet. Platzers finanspolicy (se sid 21) anger riktlinjer och regler för hur dessa risker ska hanteras.
Låg 1 – 2
Medel 3 – 4
Hög 5 – 6
| Risk | Beskrivning | Hantering |
|---|---|---|
|
O. Räntor Påverkan: 3 |
Platzers upplåning (som utgör ungefär hälften av fastighetsportföljen) gör att förändringar i marknadsräntor direkt påverkar våra räntekostnader och därmed resultat och kassaflöde. En snabb ränteuppgång kan öka kostnaderna betydligt och ge negativ effekt på koncernens resultat. | Vilka finansiella risker bolaget har regleras av Finanspolicyn. I denna regleras bland annat belåningsgrad, kredit- och räntebindningstid, samt likviditetsreserv. Genom policyn begränsas de finansiella riskerna och effekterna av bland annat förändringar i marknadsräntor. |
|
P. Finansiering Påverkan: 3 |
Finansieringsrisken avser risken att koncernen saknar tillräckliga likvida medel för att möta sina åtaganden eller inte kan refinansiera lån vid förfall. Den omfattar även risken att refinansiering måste ske i ogynnsamma marknadslägen med högre kostnader som följd. | Genom en långsiktig affärsplanering, avvägd likviditetsbuffert och olika typer av finansieringskällor säkerställer vi en god betalningsberedskap för verksamheten. Kontinuerligt uppdaterade kassaflödesprognoser gör att vi kan agera i god tid. |
|
Q. Kreditexponering Påverkan: 1 |
Kreditrisken uppstår främst i samband med företagets placeringar av likvida medel samt genom kundförluster. Det senare sker då kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. | Vår placeringspolicy är att välja motparter med hög kreditrating samt använda instrument med hög likviditet. Innan kredit lämnas utvärderas motpartens kreditbedömning med hjälp av externa kreditupplysningsföretag. Hyran förskottsfaktureras och betalas normalt i förskott vilket minskar kreditrisken. |
|
|